O retrofit tem se consolidado como uma alternativa estratégica para a conversão e atualização de edifícios antigos e subutilizados, transformando-os em projetos modernos e adequados às novas realidades. Essa abordagem concilia preservação histórica e revitalização urbana com conforto, inovação e sustentabilidade.
Seguindo essa tendência presente nas principais cidades do Brasil e do mundo, Porto Alegre teve, na última semana, o projeto de restauro do antigo Hotel Nacional aprovado na prefeitura municipal. Localizado na esquina das ruas Sete de Setembro e General João Manoel, o projeto é do Grupo Estrutura, incorporadora de Joinville (SC), em parceria com os proprietários do imóvel.
“Na primeira vez em que visitei o prédio, fiquei encantado, literalmente. São três prédios lindeiros, dos quais um – o da esquina – já é tombado, inaugurado em 1927. Portanto, a preservação é fundamental. Dos outros dois prédios, um é do mesmo arquiteto da edificação da esquina, um italiano sobre o qual, infelizmente, não temos muitas informações biográficas”, conta Tiago Antunes, vice-presidente de Operações do Grupo Estrutura.
De acordo com ele, demolir jamais foi uma opção. “Somos apaixonados por arquitetura e engenharia. Sou um porto-alegrense ‘raiz’, e meu amigo Marconi [Bartholi, CEO do Grupo Estrutura] igualmente se apaixonou pela cidade em geral e pelo Centro Histórico em específico. O retrofit, em grandes cidades, é uma alternativa que faz sentido economicamente. O maior canteiro de obras do futuro não é um terreno vazio, mas os milhões de edifícios já existentes que, segundo o World Economic Forum, seguirão habitados até 2050 e precisam ser repensados hoje”, afirma Antunes.
Características do projeto de retrofit
Com investimento previsto de R$ 30 milhões, o projeto contempla 72 unidades de apartamentos e infraestrutura de lazer com piscina, jardins, salões de festa, churrasqueiras no rooftop, academia, coworking e lavanderia, além de espaço pet com estrutura para banho e tosa no térreo. “Entendemos que o empreendimento seja ideal para quem quer morar no Centro Histórico, nas unidades maiores, e hóspedes de curta e média duração, nas unidades de estúdio”, propõe Antunes.
A loja do térreo, de grande porte, também será revitalizada para abrigar uma operação múltipla de gastronomia e conveniência. “Preservaremos as fachadas tombadas e, da mesma forma, as não tombadas que têm interesse histórico. Os interiores, por questões de conforto e segurança, trazem o que há de mais moderno para os usuários”, relata o vice-presidente de Operações.
Segundo Antunes, a fase de comercialização do empreendimento deve iniciar em junho. Serão seis meses de lançamento antes do início das obras, que devem durar de 18 a 24 meses. “Temos uma alternativa de inserção de produto a ser ofertada aos usuários que vamos definir em breve e, assim, teremos esse prazo mais assertivo. Creio que seja uma novidade no mercado local. Espero que dê certo e que possamos contar a vocês em breve”, antecipa.
Desafios técnicos e empresas parceiras
O maior desafio técnico, conforme Antunes, foi trazer todos os três prédios para a mesma altura, permitindo a criação de mais andares e um rooftop de lazer. “Não tivemos grandes surpresas; fomos extremamente criteriosos nas avaliações e laudos técnicos. Creio que, com nossos parceiros de arquitetura, o escritório local OCA Arquitetura, trouxemos soluções criativas para os desafios das chamadas ‘pré-existências’”, assegura.
São três prédios, cada um com seu conjunto de escada e elevador. “O time da OCA sugeriu mantermos isso intacto, o que, a princípio, pode parecer contraintuitivo. Mas rapidamente entendemos que não somente faz sentido sob uma perspectiva econômica e de gestão de obra, mas também traz aos futuros moradores privacidade e conforto”, explica o vice-presidente de Operações.
“Contamos com a expertise da Pertho, que atuou desde a fase de viabilidade do empreendimento, coordenando todos os projetos e apoiando a estruturação do financiamento da obra. Além disso, trouxe soluções em Light Steel Frame que atendem não somente ao objetivo final do projeto, mas também resolvem questões de tempo de edificação e desafios de espaço para o próprio canteiro de obras, e será responsável pela execução”, ressalta Antunes. As demais empresas parceiras do projeto são a vidro.cc (estratégia e marketing) e a Upload (gestão comercial).
Contexto histórico
Projetado pelo arquiteto italiano Augusto Sartori em 1919, em estilo eclético, o prédio do antigo Hotel Nacional ficou pronto em 1927. O hotel que funcionava no local entrou em decadência na década de 1940, abrigando posteriormente um escritório de engenharia.
Afetado por um incêndio em 1991, o edifício teve seu interior completamente devastado, restando apenas a fachada. Em 2006, o Conselho Municipal do Patrimônio Histórico, Artístico e Cultural (COMPHAC) aprovou um estudo de viabilidade urbanística para reformar e restaurar o imóvel, cuja fachada é tombada, com financiamento do Projeto Monumenta.
Revitalização do Centro Histórico
Fortemente impactado pelas enchentes de maio de 2024, o Centro Histórico da Capital sofreu inundações sem precedentes, que submergiram ruas e vias importantes, danificaram monumentos e prédios históricos e paralisaram o comércio local por semanas. Desde então, os esforços para revitalizar a área mais representativa da cidade vêm se intensificando, tanto por parte do poder público quanto da iniciativa privada.
“A prefeitura não apenas aplaude, como também estimula esse movimento. Há um projeto de lei na Câmara de Vereadores justamente para incentivar a recuperação do Centro Histórico por meio de benefícios fiscais. A proposta prevê isenção de IPTU por até três anos durante a realização das obras de retrofit e, após a conclusão, mais sete anos de isenção para quem ocupar esses imóveis”, menciona Cezar Augusto Schirmer, secretário municipal de Planejamento e Gestão.
Além disso, há redução do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para a compra de imóveis no Centro Histórico, com a alíquota passando de 3% para 1%, o que também contribui para atrair investidores e novos moradores. “O Centro Histórico reúne prédios de grande valor arquitetônico, muitos deles hoje abandonados ou subutilizados, sem ocupação compatível com sua importância cultural, social e habitacional e econômica. A recuperação desses imóveis, por meio de revitalização e retrofit, é fundamental para requalificar a região”, confirma o secretário.
Para Antunes, esse encontro entre a iniciativa privada e o poder público é extremamente saudável para o progresso das cidades. “Cabe a nós criarmos produtos que cumpram com sua missão: repopular os centros históricos com famílias, gerando o sentido de vizinhança viva o tempo todo, e não somente em dias de semana, em horário comercial”, analisa. “De forma objetiva, traremos mais vida a um quarteirão que hoje é eminentemente comercial.”
Segundo ele, Porto Alegre e o Estado oferecem ótimas oportunidades em seus mercados imobiliários. “Buscávamos boas oportunidades no Rio Grande do Sul e penso que encontramos na hora certa e no lugar certo. O Grupo Estrutura veio para ficar e somar”, garante Antunes.
Retrofit pode ser a chave para o futuro imobiliário das cidades
O processo de modernização e requalificação de edifícios antigos é uma das principais estratégias globais de revitalização urbana e sustentabilidade. Aliar o antigo ao contemporâneo é uma forma de reconhecer a história que cada espaço ainda tem para contar. Porto Alegre ganha ainda mais visibilidade ao valorizar seu patrimônio arquitetônico enquanto impulsiona novas formas de viver, trabalhar e ocupar a cidade.
Rafael Padoin Nenê, vice-presidente de Comercialização do Sindicato da Habitação (Secovi/RS) e CEO da Prol Imobiliária, observa que essa proposta vai ao encontro do que o próprio plano diretor da cidade propõe: priorizar áreas que já têm infraestrutura instalada e apta a acolher mais serviços de abastecimento. “O Centro Histórico já tem seu potencial estabelecido; precisa apenas ser reorganizado”, avalia.
“Além da prefeitura, é importante destacar uma postura muito positiva por parte da Caixa Econômica Federal, que tem ofertado linhas de crédito não só para o empreendedor realizar a revitalização dos edifícios, mas também para os compradores, que podem se beneficiar de mais um programa de aquisição, além de somar o uso do fundo de garantia por tempo de serviço”, acrescenta Nenê.
De acordo com o vice-presidente de Comercialização do Secovi/RS, a tendência é que prédios mais antigos de salas comerciais da região sejam convertidos em moradias.
“Acredito que o Centro tem todas as condições de virar 80% residencial e 20% comercial. Ou seja, fazer uma inversão 360 graus, já que não tem lógica, do meu ponto de vista, manter algumas atividades comerciais de profissionais liberais por lá”, justifica.
O último levantamento realizado pelo Secovi/RS, em agosto de 2025, revelou que a metragem dos apartamentos vem diminuindo em Porto Alegre e demais cidades do Rio Grande do Sul em resposta ao avanço das pessoas que moram sozinhas.
“Um terço das habitações são ocupadas por pessoas sozinhas. Isso demonstra que não há necessidade desses modelos de retrofit, por exemplo, ampliarem metragens. Por isso, tem lógica transformar salas de até 70m2 em residência”, esclarece Nenê.
Além disso, complementa o vice-presidente de Comercialização do Secovi/RS, os imóveis não necessariamente precisam ser ocupados pelos próprios donos. “O mercado é dinâmico e eu vejo que a locação residencial ganha força nesse sentido. Morar mais próximo significa também uma decisão muitas vezes temporária. O mercado de trabalho também é mais dinâmico e, muitas vezes, não quer dizer que a pessoa vai assumir um emprego para a vida toda, como era o caso dos nossos pais e avós”, conclui.
Requalificação urbana inteligente
Esse movimento de preservação e restauro de estruturas e prédios históricos não se restringe ao Centro de Porto Alegre. Acompanhe nossa série de reportagens, que trará mais detalhes e informações sobre projetos de retrofit em desenvolvimento em outros bairros da capital gaúcha.
—–
CRÉDITOS
Fotos: OCA Arquitetura / Divulgação (renders), Grupo Estrutura / Divulgação (Tiago Antunes), Cesar Lopes / PMPA (Cezar Augusto Schirmer) e Arlety da Silva (fachada original)
Fontes: Critério Comunicação, Assessoria de Comunicação da Secretaria Municipal de Planejamento e Gestão e Sindicato da Habitação (Secovi/RS).
Autorizada a reprodução dos textos desde que a fonte seja citada – https://imovelcapital.online
