Por Hellen Becker Carraro.
Especialista do mercado financeiro e estruturação via mercado de capitais.
Análise estratégica para o Imóvel Capital.
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Durante décadas, o mercado imobiliário brasileiro operou sustentado por uma lógica relativamente previsível: a poupança abastecia os bancos, os bancos financiavam a produção, e a incorporação seguia seu ciclo natural de crescimento.
Esse modelo ajudou a estruturar boa parte da expansão urbana do país — especialmente na Região Sul, historicamente marcada pela forte dependência do crédito bancário tradicional.
Mas o mercado mudou.
E talvez a principal transformação do setor nos últimos anos não esteja na arquitetura, na tecnologia construtiva ou mesmo no comportamento do consumidor. Ela está na origem do dinheiro.
Hoje, o funding imobiliário brasileiro passa por uma transição estrutural silenciosa, porém profunda. E os números ajudam a entender a dimensão desse movimento.
Em 2025, o crédito imobiliário no Brasil ultrapassou R$ 324 bilhões em financiamentos. Para 2026, a projeção da ABECIP é que esse volume alcance R$ 375 bilhões. Ao mesmo tempo, cerca de 1,3 milhão de unidades foram financiadas no último ano.
Os indicadores impressionam, mas existe um dado ainda mais relevante: o mercado de capitais já representa mais de 40% do funding imobiliário nacional.
O enfraquecimento da poupança muda a dinâmica do setor
Enquanto o mercado de capitais ganha espaço, a principal fonte tradicional de recursos do setor começa a perder força.
Nos últimos anos, a poupança registrou saída líquida próxima de R$ 60 bilhões. Paralelamente, houve retração de aproximadamente 13% no crédito via SBPE, além da redução no número de unidades financiadas.
Não se trata de uma oscilação pontual.
O que está acontecendo é uma mudança estrutural na forma como o capital circula dentro do mercado imobiliário brasileiro.
Na prática, isso significa que incorporadoras excessivamente dependentes do crédito bancário tendem a enfrentar um ambiente mais instável, mais seletivo e menos previsível nos próximos ciclos econômicos.
O desafio do Rio Grande do Sul
É justamente nesse ponto que o Rio Grande do Sul merece atenção.
Embora a Região Sul tenha tradição, capacidade técnica e maturidade empresarial no setor imobiliário, parte relevante do mercado gaúcho ainda opera sob uma lógica financeira predominantemente bancária.
A dependência estrutural do crédito tradicional continua elevada.
O uso de instrumentos como CRIs, debêntures e operações estruturadas ainda acontece de forma tímida quando comparado a mercados mais maduros financeiramente, especialmente no Sudeste.
O resultado é uma exposição maior aos ciclos da Selic, às restrições de funding bancário e às oscilações da poupança.
Mais do que uma questão financeira, isso passa a ser uma questão estratégica de competitividade.
Santa Catarina já começa a operar em outro ritmo
Santa Catarina oferece um contraste interessante dentro da própria Região Sul.
O estado vem consolidando um movimento gradual de diversificação do funding imobiliário, com maior presença de securitização, operações estruturadas e incorporadoras mais preparadas para acessar o mercado de capitais.
Esse processo ainda está em construção, mas já produz efeitos importantes: maior flexibilidade financeira, ampliação do acesso a capital e redução da vulnerabilidade às restrições bancárias tradicionais.
Na prática, o mercado imobiliário brasileiro começa a operar em velocidades diferentes.
Hoje, é possível identificar três estágios relativamente claros:
- Sudeste, com funding amplamente diversificado;
- Santa Catarina, em transição e aceleração;
- O Rio Grande do Sul, ainda mais concentrado no modelo bancário tradicional.
E isso cria uma assimetria competitiva importante para os próximos anos.
O capital existe — mas ele exige estrutura
Talvez o dado mais simbólico dessa transformação seja o levantamento do FGV IBRE que aponta que o funding imobiliário total no Brasil já supera R$ 2,3 trilhões — algo próximo de 20% do PIB nacional.
Ou seja: o problema não é falta de dinheiro.
O desafio está na capacidade de acessar esse capital de forma estruturada.
Os investidores continuam interessados no setor imobiliário. Buscam ativos reais, previsibilidade e operações bem estruturadas. Ao mesmo tempo, existe uma demanda crescente por diversificação geográfica — e é justamente aí que o Sul pode encontrar uma oportunidade relevante.
A região ainda possui baixa oferta de operações estruturadas frente ao seu potencial econômico e imobiliário.
Existe, portanto, uma janela aberta para incorporadoras que conseguirem evoluir financeiramente antes do restante do mercado.
O próximo ciclo será definido pela capacidade de funding
O mercado imobiliário brasileiro entra em uma nova fase.
Durante muito tempo, crescimento significava basicamente acessar demanda. Agora, crescer dependerá cada vez mais da capacidade de estruturar capital.
E isso muda completamente o jogo.
Empresas que ampliarem suas alternativas de funding tendem a ganhar velocidade, previsibilidade e capacidade de expansão mesmo em ciclos econômicos mais desafiadores.
As demais correm o risco de permanecer excessivamente expostas às limitações do sistema bancário tradicional.
O Sul ainda possui vantagens importantes: mercado consolidado, cultura empresarial forte e histórico de acesso ao crédito.
Mas vantagens históricas não garantem competitividade futura.
No próximo ciclo do mercado imobiliário, quem diversificar primeiro tende a liderar.
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Fontes: Banco Central do Brasil (BCB), ABECIP, FGV IBRE e relatórios setoriais do mercado imobiliário.
