Por Sheyla Wortmann
Especialista em gestão administrativo-financeira no mercado imobiliário.
Salto Gestão Empresarial
Análise para o Imóvel Capital
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A crescente competitividade no setor da construção e da incorporação imobiliária exige que as empresas encontrem formas de reduzir custos sem comprometer a qualidade das entregas ou a rentabilidade dos empreendimentos. Nesse contexto, ganha importância a qualidade dos estudos de viabilidade econômico-financeira e, principalmente, o acompanhamento contínuo desses indicadores ao longo do ciclo do projeto.
No mercado imobiliário, a discussão sobre custos é permanente. Terreno, legalização, projetos, obra, funding, impostos, marketing e comissões disputam espaço dentro de uma equação que precisa fechar. Ainda assim, a gestão financeira, de controladoria ou de planejamento muitas vezes é vista apenas como uma despesa administrativa.
No entanto, quando bem estruturada, a gestão funciona como um mecanismo de proteção da margem.
O desafio da margem na incorporação
A incorporação imobiliária é um negócio de ciclos longos e sensível a variações. Entre a aquisição do terreno e a entrega das chaves, passam-se anos. Nesse período, o empreendimento atravessa diversas fases estruturação, lançamento, vendas, obra, repasses e pós-obra cada uma trazendo riscos que podem impactar o resultado final.
Entre os desafios mais recorrentes estão:
- Subestimação dos custos de construção e das despesas indiretas da obra;
- Premissas comerciais desalinhadas com a realidade do mercado;
- Desempenho de vendas diferente do previsto na viabilidade inicial;
- Cronogramas físicos e financeiros inconsistentes;
- Estrutura de funding inadequada ao porte do empreendimento;
- Decisões tomadas sem dados atualizados.
Isoladamente, esses desvios podem parecer pequenos. Somados ao longo do projeto, porém, têm potencial para reduzir significativamente a margem prevista.
A limitação da viabilidade estática
É comum que o estudo de viabilidade seja tratado como um documento elaborado apenas no início do empreendimento. No entanto, a incorporação é um processo dinâmico.
Custos se alteram, condições de mercado mudam, cronogramas sofrem ajustes e o acesso ao crédito pode variar ao longo do tempo. Sem acompanhamento sistemático dessas variáveis, problemas podem ser percebidos apenas quando as possibilidades de correção já são limitadas.
Por isso, a viabilidade precisa ser revisitada ao longo do ciclo do projeto.
Gestão como monitoramento da margem
A gestão financeira e de controladoria atua como um sistema de acompanhamento contínuo do empreendimento. Entre os principais pontos monitorados estão:
- Evolução dos custos de obra (orçado, contratado e realizado);
- Velocidade de vendas e desempenho comercial;
- Fluxo de caixa projetado e realizado;
- Exposição de capital ao longo do ciclo do projeto;
- Impacto de mudanças nas premissas da viabilidade;
- Necessidade de alavancagem adicional.
Com informações estruturadas, as decisões deixam de se basear apenas em percepções e passam a considerar dados concretos, permitindo antecipar riscos e ajustar rotas quando necessário.
O custo invisível da falta de gestão
Quando a gestão é negligenciada, os impactos raramente aparecem de forma imediata. Eles surgem ao longo do tempo, por meio de:
- Orçamentos de obra que ultrapassam o previsto;
- Alongamento de prazos e aumento de despesas indiretas;
- Decisões comerciais tomadas por pressão de caixa;
- Necessidade inesperada de novos recursos financeiros.
Em muitos casos, pequenas variações percentuais no custo total da obra podem representar diferenças relevantes no resultado final do empreendimento.
Maturidade empresarial
A adoção de processos estruturados de planejamento e controle também contribui para a maturidade organizacional das empresas do setor. Informações financeiras organizadas, projeções consistentes e acompanhamento periódico aumentam a previsibilidade da operação e fortalecem a relação com investidores, instituições financeiras e parceiros estratégicos.
Conclusão
Em um mercado cada vez mais competitivo e sujeito a oscilações econômicas, a rentabilidade de um empreendimento não depende apenas da escolha do terreno ou da qualidade do produto.
Depende também da capacidade de acompanhar, analisar e ajustar o projeto ao longo de todo o seu ciclo.
Nesse sentido, a gestão profissional deixa de ser apenas uma estrutura administrativa e passa a atuar como um instrumento fundamental para monitorar riscos e preservar a rentabilidade dos empreendimentos.
