Por Gabriela Dornelles
Advogada | Sócia – Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados
Especialista em Direito Imobiliário
Análise para o Imóvel Capital
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A promessa de compra e venda de imóveis na planta continua sendo um dos instrumentos mais utilizados no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em empreendimentos submetidos ao regime da incorporação imobiliária.
Apesar de sua ampla utilização, a celebração desse negócio suscita debates relevantes, sobretudo quando ocorre antes do registro do memorial de incorporação, situação que ainda gera insegurança jurídica para adquirentes, incorporadores e intermediários.
Este artigo propõe analisar os principais aspectos legais relacionados à promessa de compra e venda de imóveis na planta, com especial atenção às consequências da ausência do registro da incorporação, à luz da legislação vigente, da Lei dos Distratos e da jurisprudência recente.
Enquadramento legal da promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar, por meio do qual o promitente vendedor e o promitente comprador se obrigam a celebrar, no futuro, o contrato definitivo de compra e venda, desde que cumpridas as condições previamente pactuadas. Trata-se de instrumento que não transfere, de imediato, a propriedade do imóvel, mas gera obrigações recíprocas entre as partes.
Seu fundamento legal encontra-se, principalmente, nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que asseguram ao compromissário comprador, quando registrado o contrato, proteção contra terceiros e o direito à adjudicação compulsória.
No âmbito da incorporação imobiliária, a promessa de compra e venda articula-se ainda com:
- a Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações),
- a Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos),
- e, conforme o caso, o Código de Defesa do Consumidor.
Cuidados essenciais antes da assinatura da promessa de compra e venda
Antes da celebração da promessa de compra e venda, é indispensável que o adquirente adote cautelas básicas, tais como:
- análise da situação jurídica e fática do imóvel, incluindo certidões e eventuais débitos propter rem;
- verificação do histórico, da solidez e da documentação da incorporadora;
- exame minucioso do contrato, especialmente cláusulas de rescisão, penalidades, devolução de valores e multa por atraso;
- avaliação da conformidade entre o contrato e o material publicitário divulgado;
- e, sobretudo, a confirmação do registro do memorial de incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
O registro do memorial de incorporação: função e importância
O registro do memorial de incorporação é condição legal indispensável para a comercialização de imóveis na planta no Brasil. Consiste no arquivamento, no Registro de Imóveis, de um conjunto de documentos que comprovam a viabilidade jurídica, técnica e econômica do empreendimento.
Esse registro confere transparência e segurança jurídica, ao detalhar:
- número de unidades,
- metragens,
- padrão de acabamento,
- prazos de entrega,
- projetos aprovados,
- e demais características essenciais do empreendimento.
Além disso, o registro da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel é o que assegura ao comprador efeitos reais, proteção contra terceiros e a possibilidade de adjudicação compulsória.
Cláusulas essenciais e a Lei dos Distratos
Com o advento da Lei nº 13.786/2018, a chamada Lei dos Distratos, passaram a ser exigidos requisitos mínimos nos contratos de promessa de compra e venda, especialmente em empreendimentos em incorporação.
Entre eles, destacam-se:
- preço total do imóvel;
- valor da entrada e forma de pagamento;
- valor da corretagem e seu beneficiário;
- índices de correção monetária;
- consequências do distrato, com penalidades e prazos de devolução;
- taxas de juros e sistema de amortização;
- direito de arrependimento, quando aplicável;
- existência de ônus reais sobre o imóvel;
- número do registro do memorial de incorporação;
- prazo final para obtenção do habite-se e efeitos do atraso.
A ausência dessas informações pode acarretar nulidade ou revisão judicial do contrato.
Multa rescisória e jurisprudência
A Lei dos Distratos estabeleceu parâmetros objetivos para a multa rescisória:
- até 50% dos valores pagos, nos casos de empreendimentos submetidos ao regime do patrimônio de afetação, com devolução em até 30 dias após o habite-se;
- até 25% dos valores pagos, nos demais casos, com devolução em até 180 dias do desfazimento do negócio.
Contudo, a jurisprudência tem aplicado o artigo 413 do Código Civil, admitindo a redução equitativa da penalidade quando considerada excessiva. Ainda que a lei permita retenção de até 50%, diversos julgados limitam esse percentual a 25%, com base nos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
Por outro lado, há decisões que validam a retenção integral de 50%, especialmente quando demonstrada a inexistência de culpa do vendedor e a submissão do empreendimento ao patrimônio de afetação.
O cenário revela que, apesar da lei, a jurisprudência ainda não se encontra plenamente consolidada.
A ausência de Registro da Incorporação e seus efeitos
O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 sempre estabeleceu que o incorporador somente poderia negociar unidades autônomas após o registro do memorial de incorporação. Com a edição da Medida Provisória nº 1.085/2021, convertida na Lei nº 14.382/2022, o verbo “negociar” foi substituído por “alienar ou onerar”.
A alteração legislativa reacendeu o debate sobre a possibilidade de:
- firmar promessas de compra e venda,
- celebrar termos de reserva,
- ou realizar publicidade antes do registro da incorporação.
Sob uma interpretação sistemática, entende-se que alienar ou onerar envolve a transferência da posse ou da propriedade, ou a constituição de ônus sobre o bem, o que continua vedado antes do registro da incorporação. Assim, a celebração de promessa de compra e venda, ainda que sem pagamento, permanece juridicamente sensível.
Termos de reserva e publicidade: limites admitidos
A celebração de termos de reserva, por sua vez, pode ser admitida com cautela, desde que:
- seja expressamente informada a inexistência do registro da incorporação;
- não haja pagamento de valores;
- não se imponha obrigação de compra ao interessado;
- seja fixado prazo de validade, após o qual o termo perde eficácia se não convertido em promessa de compra e venda.
Quanto à publicidade, a divulgação deve ser restrita a expressões como “breve lançamento” ou “futuro lançamento”, sem menção a preços ou condições comerciais, deixando claro que as vendas somente ocorrerão após o registro do memorial de incorporação.
Considerações finais
A promessa de compra e venda é instrumento de suma relevância no mercado imobiliário, mas sua utilização exige estrita observância legal, especialmente quando relacionada a imóveis na planta.
A ausência do registro da incorporação impõe limites claros à atuação do incorporador, sob pena de nulidade contratual, responsabilidade civil e até penal, nos termos do artigo 66 da Lei nº 4.591/64, cuja redação permanece em vigor.
Diante de um cenário jurisprudencial ainda oscilante, a adoção de práticas preventivas, a redação contratual cuidadosa e a transparência nas relações negociais revelam-se indispensáveis para a segurança jurídica do empreendimento e a mitigação de riscos para todos os envolvidos.
