O mercado imobiliário de alto padrão do litoral catarinense está entrando em uma nova etapa. Depois de um ciclo marcado por forte valorização, expansão da oferta e entrada de capital, incorporadoras passam a enfrentar um cenário mais competitivo e seletivo.
Nesse contexto, a definição de valor também muda. Segundo Inácio Thomé, CEO da GT Home & ABC, atributos como natureza, privacidade, bem-estar e qualidade ambiental ganham peso na decisão de compra.
Para o executivo, a transformação também altera a forma como as incorporadoras avaliam terrenos e desenvolvem novos produtos. Maximizar o potencial construtivo, por exemplo, não significa necessariamente maximizar o valor de um empreendimento.
Em entrevista ao Imóvel Capital, Thomé analisa o novo comportamento do comprador, a escassez de terrenos próximos ao mar, o impacto dos grandes projetos sobre as cidades e os desafios de capital para empreendimentos de maior escala.
Confira a entrevista:
Na sua avaliação, o que mudou na percepção de valor do cliente de alto padrão nos últimos anos?
O comprador de alto padrão ficou mais criterioso. Durante muito tempo, o valor esteve bastante associado à metragem, à localização, aos acabamentos e a elementos mais visíveis de sofisticação. Esses atributos continuam importantes, mas deixaram de ser suficientes para diferenciar um produto.
Hoje entram com muito mais força questões como privacidade, contato com a natureza, qualidade ambiental, áreas abertas, bem-estar e a experiência que o imóvel proporciona no dia a dia. Também existe uma preocupação maior com aquilo que acontece no entorno da residência e com a qualidade do espaço que será preservado ao longo dos anos.
O luxo está menos ligado à ostentação e mais à possibilidade de ter espaço, tempo, conforto e qualidade de vida. Para a incorporadora, isso muda a lógica de desenvolvimento porque o projeto precisa ser pensado como uma experiência completa de moradia, e não apenas como área construída.
O comprador está disposto a investir mais por atributos como natureza, privacidade, bem-estar e qualidade ambiental? Como transformar essa percepção em valor econômico para o empreendimento?
Existe disposição para pagar mais quando o comprador consegue perceber que aquele atributo é real, escasso e dificilmente reproduzível. Uma vista protegida, uma grande área verde, baixa densidade, privacidade ou acesso qualificado à natureza não podem ser tratados apenas como elementos de marketing.
Eles precisam estar incorporados ao projeto e protegidos no longo prazo. Economicamente, esse valor pode aparecer tanto no preço quanto na velocidade de vendas, na diferenciação perante a concorrência e na capacidade do empreendimento de preservar sua atratividade ao longo dos anos.
No Lagom Perequê, por exemplo, temos um masterplan de 123 mil m² no qual cerca de 90 mil m² estão associados à preservação ambiental. É uma escolha que reduz a área ocupada, mas cria um ativo que nenhum apartamento conseguiria reproduzir isoladamente: a relação permanente com uma grande área natural.
O valor, portanto, também está no que se decide não construir.
Áreas verdes, paisagens naturais e espaços abertos podem ser tratados como componentes de valor imobiliário? Como medir economicamente algo que não está necessariamente dentro da área construída?
Sem dúvida. O mercado precisa ampliar a forma como calcula valor. Tradicionalmente, existe uma concentração muito grande em indicadores como área privativa, área vendável e preço por metro quadrado, mas a decisão de compra não acontece apenas dentro do apartamento.
Paisagem, silêncio, ventilação, presença de vegetação, espaços abertos e distância entre edificações interferem diretamente na experiência de morar e, por consequência, na percepção de valor.
A mensuração econômica aparece na comparação com produtos concorrentes, na velocidade de absorção, no preço que o mercado aceita pagar e, principalmente, na capacidade de valorização e diferenciação do ativo no tempo.
Em regiões muito adensadas, espaço livre tende a se tornar ainda mais raro. Por isso, uma área que hoje parece representar apenas uma restrição à construção pode se transformar em um dos ativos mais importantes daquele empreendimento no futuro.
Com terrenos próximos ao mar cada vez mais escassos e caros, até que ponto maximizar o potencial construtivo continua sendo a melhor estratégia para uma incorporadora?
Maximizar potencial construtivo não significa necessariamente maximizar valor. Essa é uma diferença importante.
Em um terreno caro, existe uma pressão natural para aproveitar ao máximo a capacidade de construção, porque o custo da terra precisa ser diluído. Mas é preciso analisar qual produto será criado, para qual público e qual será sua capacidade de permanecer diferenciado quando novos empreendimentos entrarem no mercado.
Em determinados projetos, ocupar menos pode significar entregar mais qualidade, mais privacidade, melhores vistas, menor interferência entre torres e uma relação mais interessante com a paisagem. Isso pode elevar o valor percebido do conjunto.
A decisão precisa deixar de ser apenas uma conta de quantos metros quadrados cabem no terreno para se tornar uma análise sobre quanto valor cada metro quadrado será capaz de gerar.
No alto padrão, quantidade e valor não são necessariamente proporcionais.
Em determinados projetos, preservar parte do terreno pode aumentar o valor do produto. Como o incorporador equilibra essa decisão com custo da terra, potencial construtivo e retorno sobre o investimento?
É uma decisão que precisa ser tomada desde a origem do projeto e sustentada por uma análise financeira muito consistente.
Preservar território não significa ignorar a rentabilidade; significa entender se aquela preservação pode aumentar a qualidade e a singularidade do produto a ponto de compensar a redução da área ocupada.
O incorporador precisa comparar cenários: densidade, número de unidades, preço potencial, velocidade de vendas, custo de implantação e valor que determinadas características podem gerar no longo prazo.
No Lagom Perequê, esse raciocínio fez parte do próprio conceito do masterplan, que concentra a ocupação em uma parcela menor de uma área de 123 mil m² e mantém cerca de 90 mil m² relacionados à área natural da Lagoa do Perequê.
Nesse caso, a natureza não é o espaço que “sobrou” depois da incorporação. Ela faz parte da proposta econômica e imobiliária do projeto.
Preservação e retorno não precisam estar em lados opostos da equação.
Quando um grande projeto imobiliário se instala em uma região, ele passa a fazer parte da própria transformação daquela cidade. Como as incorporadoras podem contribuir para esse processo e, ao mesmo tempo, antecipar novos vetores de desenvolvimento urbano?
Quanto maior o projeto, maior também é a responsabilidade de compreender o território além dos limites do terreno.
Um empreendimento de grande escala gera circulação de pessoas, demanda por serviços, infraestrutura, comércio e novas conexões urbanas. Por isso, a análise de uma incorporadora precisa considerar mobilidade, saneamento, paisagem, equipamentos urbanos, comportamento da população e a direção para a qual a cidade está crescendo.
Também existe espaço para a iniciativa privada contribuir com melhorias que qualificam esse entorno e deixam um legado para além do próprio empreendimento.
No caso do Lagom, por exemplo, a relação com a Lagoa do Perequê envolve uma área natural relevante para toda aquela região, e não apenas para quem vai morar no projeto.
Antecipar vetores de desenvolvimento significa identificar onde existe potencial econômico, mas também compreender qual cidade está sendo formada ali e como o empreendimento poderá permanecer relevante dentro dela daqui a dez ou vinte anos.
Além disso, as parcerias público-privadas podem contribuir significativamente na melhoria da infraestrutura urbana das cidades.
O litoral catarinense viveu um forte ciclo de valorização e expansão imobiliária. Na sua visão, o mercado está entrando em uma nova fase? O que deve mudar nos próximos anos?
Acredito que estamos passando de uma fase muito concentrada em expansão e valorização para uma etapa de maior sofisticação do produto imobiliário.
O litoral catarinense ganhou projeção nacional, atraiu compradores de diferentes regiões e recebeu um volume importante de capital, mas isso também aumentou a concorrência e o custo de entrada.
Daqui para frente, apenas estar próximo ao mar não será suficiente para diferenciar todos os projetos. Localização continuará sendo fundamental, mas arquitetura, urbanismo, natureza, serviços, experiência de moradia e qualidade do entorno terão um peso crescente.
Também veremos projetos de maior escala e planejamento mais longo, capazes de criar ambientes completos e não apenas edifícios isolados.
O mercado tende a ficar mais profissional e mais seletivo. Isso exige das incorporadoras capacidade financeira, leitura urbana e clareza sobre qual valor estão entregando além da valorização histórica da localização.
Porto Belo, Itapema e outras cidades do litoral continuam atraindo capital e novos projetos. Quais são hoje os principais riscos ou gargalos que podem limitar esse crescimento?
Um dos pontos centrais para sustentar esse ciclo de crescimento é garantir que a infraestrutura urbana evolua na mesma velocidade do mercado imobiliário.
E o que se percebe em cidades como Porto Belo e Itapema é justamente um movimento de investimentos e planejamento para acompanhar essa transformação, especialmente em áreas como mobilidade, saneamento, abastecimento e requalificação urbana.
Esse processo é importante porque o desenvolvimento imobiliário também amplia a demanda por serviços e infraestrutura.
Ao mesmo tempo, a escassez de terrenos próximos ao mar tende a tornar o planejamento ainda mais estratégico.
O desafio, portanto, não é frear o crescimento, mas criar condições para que ele aconteça de forma organizada, preserve a qualidade urbana e continue atraindo moradores, investidores e novos negócios.
Com terrenos mais caros, projetos maiores e ciclos de desenvolvimento longos, o que muda na estrutura de capital e na estratégia financeira das incorporadoras que atuam no litoral?
Projetos maiores exigem uma visão financeira muito diferente de empreendimentos de ciclo curto.
O capital fica comprometido por mais tempo, a aquisição da terra representa uma parcela relevante do investimento e as decisões tomadas no início podem ter impacto durante muitos anos.
Isso aumenta a importância de planejamento de caixa, governança, estrutura societária, fases de lançamento e diversificação das fontes de capital.
Joint ventures e associações entre empresas também ganham espaço porque permitem reunir terreno, conhecimento de mercado, capacidade financeira e experiência de execução em projetos de maior complexidade.
A própria GT Home & ABC parte dessa lógica ao reunir competências complementares para atuar em projetos de grande escala no litoral.
Ao mesmo tempo, quanto mais longo o ciclo, maior precisa ser a disciplina. Não basta fazer uma conta baseada no cenário atual de preço; é necessário testar diferentes cenários econômicos e manter margem para atravessar mudanças de mercado.
Se você tivesse de apontar as principais mudanças que veremos no mercado imobiliário de alto padrão do litoral catarinense nos próximos anos, quais seriam?
Vejo primeiro uma mudança de escala e de conceito.
Teremos menos espaço para produtos genéricos e mais projetos pensados a partir de uma identidade muito clara, com arquitetura, paisagismo, bem-estar, serviços e integração com a cidade.
A natureza também tende a ganhar valor econômico ainda maior, justamente porque o avanço da urbanização torna áreas verdes, espaços abertos, vistas e baixa densidade cada vez mais escassos.
Outro movimento será o aumento da complexidade financeira e urbanística dos empreendimentos, com projetos maiores, ciclos mais longos e necessidade de capital mais estruturado.
Também acredito que o comprador ficará ainda mais informado e exigente, olhando não apenas para o apartamento, mas para aquilo que existirá ao redor dele daqui a dez ou vinte anos.
No fim, o diferencial estará cada vez menos em simplesmente construir mais e cada vez mais em criar lugares capazes de manter qualidade de vida, desejo e valor ao longo do tempo.
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CRÉDITOS
Imagens: Divulgação / GT Home & ABC
Informações: www.gthomeabc.com.br
Assessoria: Rotas Comunicação
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