Após a aprovação do Plano Diretor Urbano Sustentável (PDUS) em abril, a Câmara Municipal de Porto Alegre aprovou nesta quarta-feira, 13, a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), concluindo a revisão do marco regulatório urbanístico da Capital.
A proposta foi aprovada por 23 votos favoráveis e 10 contrários e estabelece novas diretrizes para zoneamento, altura das edificações, adensamento urbano, uso misto, recuos e licenciamentos. Na prática, a regulamentação altera parâmetros construtivos em diferentes regiões da cidade e cria um novo cenário para incorporadoras, investidores, arquitetos e profissionais ligados ao desenvolvimento urbano.
“O Plano Diretor é a lei mais importante de uma cidade, porque desenha como será o futuro do ponto de vista da habitação, mobilidade, desenvolvimento e adaptação climática. Sabemos que não existe plano diretor perfeito, existe o possível. E o nosso é moderno, conectado com a adaptação climática e vai incentivar as pessoas a morarem perto de onde já existem transporte e serviços essenciais”, afirmou o prefeito Sebastião Melo.
Nova legislação busca ampliar segurança jurídica
A nova LUOS cria 16 Zonas de Ordenamento Territorial (ZOTs), responsáveis por definir parâmetros como altura máxima, afastamentos, tamanho mínimo de lote, densidade e atividades permitidas em diferentes regiões da cidade.
Além disso, a legislação incorpora diretrizes voltadas à simplificação de processos e ao licenciamento digital, buscando ampliar previsibilidade e segurança jurídica para o setor imobiliário.
“A aprovação da Luos, em conjunto com o novo Plano Diretor, marca um avanço importante para o futuro de Porto Alegre. Estamos modernizando o planejamento urbano, com regras mais claras, organizadas e alinhadas à realidade da cidade, trazendo mais segurança jurídica e transparência para moradores, empreendedores e investidores”, afirmou o secretário municipal de Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade, Germano Bremm.
Nesse contexto, a revisão urbanística também reforça diretrizes ligadas à adaptação climática, à ocupação próxima a corredores urbanos e ao incentivo ao uso misto, modelo que aproxima habitação, serviços e mobilidade.
Verticalização ganha força em corredores urbanos
Entre os principais impactos da nova LUOS para o mercado imobiliário está a ampliação dos limites de altura em regiões estratégicas da Capital.
O texto aprovado prevê edificações de até 130 metros em algumas regiões do Centro Histórico, no 4º Distrito e em partes dos bairros Cristal e Praia de Belas.
Já em grandes corredores urbanos, como as avenidas Ipiranga, Carlos Gomes, Dom Pedro II e Protásio Alves, a altura máxima poderá chegar a 90 metros.
Em bairros como Bom Fim, Santana, Cidade Baixa, Menino Deus, Petrópolis, Mont’Serrat, Auxiliadora, Passo D’Areia e Vila Ipiranga, a nova legislação prevê altura máxima de até 60 metros em áreas determinadas pelo novo zoneamento.
Outro ponto considerado relevante para o setor imobiliário é a mudança na regra de recuos obrigatórios. Antes variando de 18% a 25% da altura da edificação, o afastamento passa a ser fixado em 18%.
Na avaliação de profissionais do mercado, a alteração pode ampliar a eficiência construtiva e aumentar as possibilidades de aproveitamento dos terrenos urbanos.
Confira os principais impactos da nova legislação urbanística em Porto Alegre
Novo Plano Diretor e LUOS: parâmetros aprovados por região
Resumo dos principais impactos urbanísticos e imobiliários da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo de Porto Alegre, aprovada pela Câmara Municipal.
| Região / Bairro | Novo parâmetro aprovado | Impacto urbanístico e imobiliário |
|---|---|---|
| Verticalização máxima · 130 m | ||
| Centro Histórico | Algumas regiões poderão receber edificações de até 130 m | Amplia potencial de verticalização e requalificação urbana |
| 4º Distrito | Altura de até 130 m em áreas previstas pela nova legislação | Favorece transformação urbana, retrofit e uso misto |
| 4º Distrito | Taxa mínima de permeabilidade reduzida de 10% para 0% | Amplia possibilidades construtivas nos terrenos |
| Cristal | Partes do bairro poderão receber edificações de até 130 m | Cria novo potencial de desenvolvimento imobiliário |
| Praia de Belas | Partes do bairro poderão receber edificações de até 130 m | Incentiva novos empreendimentos de maior porte |
| Eixos de mobilidade · 90 m | ||
| Av. Ipiranga | Altura máxima prevista de até 90 m | Intensifica adensamento em eixo de mobilidade |
| Av. Carlos Gomes | Altura máxima prevista de até 90 m | Estimula empreendimentos corporativos e mistos |
| Av. Dom Pedro II | Altura máxima prevista de até 90 m | Amplia potencial construtivo em corredor urbano |
| Av. Protásio Alves | Altura máxima prevista de até 90 m | Favorece verticalização próxima a infraestrutura |
| Bairros consolidados · 60 m | ||
| Bom Fim | Áreas poderão receber edificações de até 60 m | Amplia possibilidades de renovação urbana |
| Santana | Áreas poderão receber edificações de até 60 m | Favorece aumento de densidade habitacional |
| Cidade Baixa | Áreas poderão receber edificações de até 60 m | Estimula uso misto e ocupação urbana |
| Menino Deus | Áreas poderão receber edificações de até 60 m | Amplia potencial construtivo em regiões previstas |
| Menino Deus | Emenda amplia limite em duas quadras específicas do bairro | Pode aumentar interesse incorporador em áreas pontuais |
| Petrópolis | Áreas poderão receber edificações de até 60 m | Cria novas possibilidades de incorporação |
| Mont’Serrat | Áreas poderão receber edificações de até 60 m | Incentiva renovação imobiliária |
| Auxiliadora | Áreas poderão receber edificações de até 60 m | Favorece adensamento próximo a serviços |
| Passo D’Areia | Áreas poderão receber edificações de até 60 m | Amplia potencial para novos empreendimentos |
| Vila Ipiranga | Áreas poderão receber edificações de até 60 m | Estimula desenvolvimento imobiliário |
| Preservação de perfil urbano · 12,5 m | ||
| Três Figueiras | Emenda fixa altura máxima em 12,5 m | Mantém perfil urbano de menor densidade |
| Chácara das Pedras | Emenda fixa altura máxima em 12,5 m | Preserva característica predominantemente residencial |
| Expansão periférica | ||
| Lami | Aprovação de maior volume construtivo e adensamento | Possibilita expansão urbana em áreas específicas |
| Lomba do Pinheiro | Aprovação de maior volume construtivo e adensamento | Amplia potencial de ocupação urbana |
| Toda a cidade Normas gerais | ||
| Toda a cidade | Recuos passam a ser fixados em 18% da altura da edificação | Amplia eficiência construtiva |
| Toda a cidade | Criação de 16 Zonas de Ordenamento Territorial (ZOTs) | Organiza parâmetros urbanísticos da Capital |
| Toda a cidade | Ampliação do licenciamento digital e simplificação de processos | Busca aumentar segurança jurídica e previsibilidade |
Fonte: Câmara Municipal de Porto Alegre, Prefeitura de Porto Alegre e texto-base do Imóvel Capital.
