Em entrevista exclusiva ao Imóvel Capital, o Sr. Carlos Meireles, Superintendente da Unidade de Produtos Imobiliários do Banrisul, analisa como o crédito imobiliário entra em um novo ciclo, marcado por funding em transição e maior seletividade bancária.
Nesse contexto, pequenas e médias empresas têm oportunidades claras: governança forte, histórico positivo e projetos bem casados com bairro/tipologia facilitam a aprovação mesmo com Selic elevada.
Confira a entrevista completa:
1. Quando olhamos para o cenário atual, como o banco enxerga a estrutura de funding imobiliário no curto e médio prazo?
No curto prazo, ainda há incertezas no mercado — e nos bancos — sobre como vai funcionar, na prática, a mudança de funding trazida pelas resoluções do Banco Central publicadas no fim de 2025. Essas regras alteram a estrutura (incluindo pontos como direcionamento de recursos, exigibilidades e aspectos regulatórios), e a poupança deixa de ser a principal fonte de funding do crédito imobiliário. A proposta é migrar parte desse funding para instrumentos de recursos livres, com alternativas como LCI, CRI e outros mecanismos de mercado.
O desafio, neste momento, é que a Selic segue muito alta, o que mantém elevado o custo de captação e dificulta que os bancos ofertem crédito imobiliário com taxas mais atrativas dentro desse novo modelo. À medida que a Selic começar a cair e os agentes financeiros entenderem melhor a dinâmica (que é complexa e exige planejamento de médio e longo prazo, de 5 a 10 anos), a tendência é que o cenário melhore — mas eu vejo essa recuperação mais como algo de médio prazo, e não com força antes do final do ano. Além disso, a implantação completa desse novo arranjo é mais adiante, com consolidação a partir de 2027.
2. Estamos vivendo apenas um momento de crédito mais caro ou uma mudança estrutural na forma como o setor será financiado daqui para frente?
Acho que as duas coisas estão acontecendo ao mesmo tempo. O crédito está mais caro e também estamos passando por uma reestruturação do funding. É um momento de transição, e essa transição pode ser acelerada conforme a Selic caia, o que ajudaria bastante o novo modelo e a concessão de novos financiamentos.
3. O que muda para o incorporador quando o crédito passa a ser não apenas mais caro, mas também mais seletivo?
No momento atual, o acesso ao financiamento para o incorporador está bem complicado, muito por causa das taxas praticadas e também pela seletividade — um olhar mais crítico dos bancos na concessão. Os bancos retraíram, de alguma forma, a oferta de crédito ao incorporador. Eu entendo que isso só melhora com a queda da Selic, associada ao entendimento e à implantação do novo modelo proposto pelo Banco Central.
4. Do ponto de vista do banco, quais são os principais fatores que fazem uma incorporadora perder acesso ao financiamento?
Um exemplo é atraso de obra, especialmente quando projetos sucessivos apresentam atrasos. Aqui no estado tivemos situações atípicas, como pandemia e períodos de enchente em algumas cidades, que atrapalharam, mas num cenário sem esses fatores, o atraso de obra pesa bastante no histórico do cliente com o banco.
Outro ponto é a apresentação de documentos: quando solicitados, é importante que a empresa entregue em prazos próximos da solicitação; quando isso não acontece, gera desconforto. Atraso no pagamento de juros mensais também é algo que observamos. Esses fatores podem prejudicar concessões futuras, pelo histórico que o banco acaba considerando.
5. O que mais pesa hoje na análise: estrutura financeira, histórico de entregas, governança ou o produto em si?
Esses itens pesam, sim. A governança se relaciona com a forma como a empresa é administrada e com o atendimento às solicitações de documentos. A experiência também pesa, que é o histórico da empresa. E os projetos, obviamente, são uma parte importante: entender o projeto e a adequação do projeto. Todas essas variáveis são relevantes.
6. Que ajustes uma incorporadora pode fazer para voltar a ser considerada financiável em um ambiente mais restritivo?
Pequenas e médias incorporadoras são um público bem relevante dentro do banco. O ponto de partida do financiamento é uma análise técnica dos números e do cadastro da empresa. Ter demonstrações contábeis periódicas, que reflitam bem a realidade da empresa, é importante.
Para nós, o histórico da empresa nas operações com o banco também pesa bastante. Crédito envolve confiança: empresas que já operam com o banco há alguns anos, em alguns projetos, trazem mais segurança na concessão. Além disso, bons projetos — que o banco entenda como bons — contam. Em resumo, dados contábeis para análise técnica e um histórico positivo com o banco são fatores bem importantes.
7. Tipologia e localização ganham mais peso na análise de crédito em momentos como este? De que forma?
Sim, são muito importantes. Os comitês de crédito olham isso com bastante atenção quando levamos um projeto e questionam bastante. Nos últimos dois ou três anos, a maior velocidade de comercialização tem sido de estúdios, principalmente perto de universidades. É um produto com boa saída hoje, embora não dê para cravar por quanto tempo essa tendência vai durar.
Além dos estúdios, o alto padrão também tende a ser menos penalizado quando as taxas estão muito elevadas, então entendemos que pode ter um risco menor nesse cenário. Já o médio padrão vem sofrendo mais com a restrição de funding e com o financiamento caro; por isso, tipologias “do meio”, como dois e três dormitórios, acabam ficando mais penalizadas pela dificuldade de financiamento e pelas taxas altas.
A gente também faz muita leitura do bairro junto com a tipologia. Como grande parte dos empreendimentos está em Porto Alegre, conseguimos conhecer bem as regiões; há bairros com alta concentração de construção vertical, e essa associação bairro + tipologia ajuda a entender se o produto está “casado” com o que aquele bairro pede e oferece.
8. Existem regiões ou perfis de produto em que o banco tende a ser mais conservador atualmente?
Especificamente por bairro, não vejo o banco sendo mais conservador em Porto Alegre. Mas, há algum tempo, estamos mais conservadores com imóveis comerciais. Temos alguns financiamentos comerciais, geralmente associados a um residencial, mas somos bem criteriosos para prédios comerciais. Neste momento, não estamos fazendo financiamentos comerciais para novas contratações, salvo exceções em que a maior parte do projeto seja residencial e a parte comercial seja menor.
RECOMENDAÇÕES AO INCORPORADOR
9. Que conselho você daria hoje a um incorporador que precisa lançar, mas enfrenta um cenário de crédito mais caro e restrito?
Eu daria alguns conselhos. O primeiro é governança e organização: cadastro atualizado, balanços atualizados, relação de faturamento; um documento que pedimos bastante nas análises é o quadro de obras. Ter o quadro de obras e o fluxo de recebimento das unidades bem estruturados ajuda, porque é em cima desses dados que fazemos a análise técnica do crédito.
Do ponto de vista do projeto, é essencial ter viabilidade — principalmente econômica — e muito cuidado na escolha de tipologia, bairro e preço. O momento pede cautela. Ao mesmo tempo, o ciclo da incorporação é longo (5 a 6 anos), então existe um risco inevitável: você começa um projeto sem saber exatamente como estará o mercado para aquela tipologia e aquele bairro daqui a alguns anos. Eu recomendaria não avançar de forma agressiva agora, ser mais conservador e observar especialmente taxa de juros e velocidade de vendas. Os incorporadores, inclusive, costumam ter ferramentas e um conhecimento de mercado ainda mais profundo do que as instituições financeiras.
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CRÉDITO
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