O mercado imobiliário de Joinville vive uma mudança que vai além da valorização dos imóveis compactos. O avanço dos studios evidencia uma transformação na forma como investidores, incorporadoras e consumidores enxergam esse tipo de ativo. Antes associado principalmente à moradia, o compacto passa a ocupar posição estratégica nas carteiras de investimento, impulsionado pela expansão do modelo de locação de curta permanência, conhecido como short stay.
Os números confirmam esse movimento. Levantamento da Brain Inteligência Estratégica, divulgado pelo Sinduscon Joinville, mostra que os studios registraram valorização de 27,7% em um ano, mais que o dobro da alta observada nos demais imóveis residenciais, que ficou em 12,5%. O metro quadrado também alcançou um novo patamar, chegando a R$ 12.386, superando inclusive apartamentos de alto padrão.
Ao mesmo tempo, a oferta permanece reduzida. Em dezembro de 2025, Joinville possuía apenas 140 apartamentos compactos novos disponíveis para venda, pouco mais de 6% do estoque residencial da cidade. Ainda assim, embora representassem somente 9,5% dos empreendimentos lançados, os compactos responderam por 19,1% das unidades residenciais lançadas e por 17,7% das vendas no período.
Os indicadores mostram que esse desempenho reflete uma mudança estrutural capaz de influenciar a estratégia das incorporadoras e o perfil dos investimentos imobiliários na cidade. Para analisar esse cenário, o Imóvel Capital entrevistou Guilherme Werner, sócio da Brain Inteligência Estratégica; Gustavo Rischbeck Todescat, vice-presidente do Sinduscon Joinville; e Tiago Antunes, vice-presidente de Operações do Grupo Estrutura Empreendimentos Imobiliários.
Um mercado que ainda encontra espaço para crescer
Para Guilherme Werner, sócio da Brain Inteligência Estratégica, o estágio atual do mercado de Joinville explica parte dessa valorização. Segundo ele, a cidade ainda apresenta uma oferta relativamente pequena de imóveis compactos quando comparada a outros centros urbanos de porte semelhante.
“O primeiro indicador que mostra o potencial deste mercado é justamente o indicador de valorização e de velocidade das vendas dos produtos já lançados. Isso demonstra uma liquidez muito elevada para os investidores”, afirma.
Na avaliação do especialista, essa liquidez está diretamente relacionada à confiança do investidor na capacidade futura de geração de renda do ativo.
“Os investidores acreditam que conseguirão alocar essas unidades, seja em operações de short stay ou de long stay, em patamares capazes de remunerar adequadamente o investimento.”
Werner observa que essa dinâmica também encontra respaldo nas características econômicas da cidade. Joinville possui uma forte vocação industrial, recebe fluxo constante de profissionais em viagens corporativas e mantém um calendário anual de eventos que amplia a demanda por hospedagem flexível.
Além disso, ele destaca que a infraestrutura hoteleira ainda não acompanha todo o potencial econômico do município.
“Joinville possui uma rede hoteleira aquém do potencial da própria cidade. Isso abre espaço para a absorção desse tipo de produto voltado ao short stay.”
Na avaliação da Brain, o conjunto desses fatores cria um ambiente favorável para a expansão dos imóveis compactos nos próximos anos.
Mudanças demográficas alteram a demanda por moradia
O crescimento do segmento também acompanha transformações sociais observadas na cidade.
Segundo Gustavo Rischbeck Todescat, vice-presidente do Sinduscon Joinville, o aumento da população e as mudanças na composição das famílias explicam parte importante da procura pelos apartamentos compactos.
“Joinville vem tendo um forte crescimento demográfico. Muitas pessoas de outros estados vêm para a cidade em busca de emprego, segurança e qualidade de vida. Esse movimento influencia diretamente a venda de apartamentos, principalmente os compactos.”
Ao mesmo tempo, a estrutura familiar mudou.
“Cada vez mais vemos pessoas morando sozinhas ou casais sem filhos ocupando apartamentos menores. Essa mudança de comportamento impulsiona bastante a demanda pelos imóveis compactos.”
Para o dirigente do Sinduscon, essa transformação amplia também o interesse pelo mercado de locação de curta temporada.
“O short stay aumenta o interesse tanto dos investidores quanto das incorporadoras. Muitos investidores estão migrando recursos de outras aplicações para comprar apartamentos pensando tanto na valorização durante a obra quanto na renda recorrente obtida com a locação.”
Segundo Todescat, esses investidores buscam empreendimentos localizados em regiões com boa mobilidade, comércio consolidado e projetos arquitetônicos que favoreçam a operação da locação temporária.
O studio deixa de ser um apartamento pequeno e passa a ser um ativo de renda
Se os dados da Brain mostram o crescimento do segmento, as incorporadoras já adaptam seus produtos para uma nova lógica de mercado.
Para Tiago Antunes, vice-presidente de Operações do Grupo Estrutura Empreendimentos Imobiliários, a principal transformação ocorreu na forma como o comprador passou a enxergar o imóvel compacto.
“A mudança mais profunda foi na cabeça de quem compra. O studio deixou de ser visto como apartamento pequeno e passou a ser tratado como ativo de renda.”
Segundo ele, uma parcela crescente das aquisições ocorre com finalidade de investimento.
“Hoje uma fatia cada vez maior das compras é feita com objetivo de investimento. Isso muda completamente a análise. O comprador passa a avaliar yield, liquidez e facilidade de operação antes mesmo de observar outros atributos.”
Na outra ponta, o perfil dos usuários também evoluiu.
Profissionais em viagens corporativas, estudantes, nômades digitais e pessoas em períodos de transição passaram a valorizar contratos flexíveis e permanências mais curtas.
“Quando você junta um comprador que busca renda com um usuário que procura flexibilidade, o studio bem localizado se torna o ponto de encontro natural dessas duas demandas.”
Segundo Antunes, foi exatamente essa leitura que orientou a criação da linha SYNC desde sua concepção.
Projetar para operar passa a ser diferencial competitivo
Essa mudança altera também a forma de desenvolver empreendimentos.
Na avaliação de Antunes, o sucesso de um projeto voltado ao short stay depende de fatores que vão além da arquitetura tradicional.
“O primeiro ponto é estar em uma localização que gere demanda permanente de hospedagem. Compacto vive de ocupação.”
O segundo aspecto envolve pensar o edifício para a operação desde o início.
“Plantas precisam facilitar o giro de hóspedes. As áreas comuns devem funcionar como extensão da unidade. Fechaduras digitais, logística de limpeza e enxoval precisam ser planejadas ainda na fase de desenvolvimento.”
Segundo ele, a gestão profissional deixou de ser um diferencial para se tornar parte integrante do produto imobiliário.
“Empreendimento que entrega a chave e abandona o investidor não se sustenta mais.”
Outro elemento considerado essencial é a flexibilidade operacional.
“No SYNC desenvolvemos plantas que permitem operar em diferentes regimes de locação. Isso protege o retorno do investidor em ciclos distintos do mercado.”
Um mercado promissor exige disciplina
Apesar do cenário positivo, especialistas alertam que a expansão dependerá da manutenção do equilíbrio entre oferta, demanda e profissionalização.
Para Guilherme Werner, ainda existe espaço para crescimento porque o mercado de Joinville permanece menos desenvolvido do que o observado em outras cidades brasileiras.
Já Gustavo Todescat aponta que desafios como o custo da construção, o atual cenário de juros e a necessidade de maior segurança jurídica para o short stay precisarão ser enfrentados.
“Por outro lado, Joinville continua crescendo, recebe novos eventos e amplia constantemente sua demanda por hospedagem. Isso cria oportunidades para empreendimentos cada vez mais qualificados.”
Na visão do Grupo Estrutura, o próximo ciclo dependerá principalmente da capacidade de entregar rentabilidade consistente.
“O investidor precisa perceber o retorno acontecendo na prática. Se o mercado prometer mais do que entrega, o próprio ciclo perde força.”
Antunes também ressalta a importância do amadurecimento regulatório e da profissionalização da operação.
“Quem tratar o short stay como um produto imobiliário com operação hoteleira embutida vai atravessar bem qualquer ciclo. Quem tratar como uma aposta especulativa, não.”
Com uma economia diversificada, crescimento populacional consistente e oferta ainda limitada de imóveis compactos, Joinville reúne condições para continuar ampliando esse segmento. Ao mesmo tempo, a evolução do mercado indica que a competitividade das incorporadoras dependerá cada vez menos do tamanho das unidades e cada vez mais da capacidade de desenvolver ativos preparados para gerar renda, liquidez e eficiência operacional.
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CRÉDITOS
Imagens: Divulgação / Brain Inteligência Estratégica / Sinduscon Joinville / Grupo Estrutura
Assessoria: Critério Comunicação e Vira Comunicação
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