Durante décadas, o crescimento da população ajudou a sustentar a expansão das cidades e, consequentemente, a demanda por imóveis. Mais habitantes significavam mais trabalhadores, consumidores e famílias em busca de moradia. O mercado imobiliário acompanhou esse movimento.
Essa lógica, porém, começa a mudar.
Para Alain Bertaud, ex-urbanista-chefe do Banco Mundial e professor do Marron Institute, da Universidade de Nova York, a desaceleração do crescimento populacional exigirá uma nova leitura de incorporadoras, arquitetos, urbanistas e investidores. A questão deixa de ser apenas onde haverá mais habitantes e passa a ser quais cidades, regiões e produtos continuarão sendo escolhidos pelas pessoas.
A reflexão foi apresentada por Bertaud durante sua participação no 4º Encontro Cidades Responsivas, realizado em Porto Alegre, e aprofundada em entrevista exclusiva ao Imóvel Capital.
“Os novos mercados podem estar dentro das cidades onde as incorporadoras e construtoras já estão”, afirmou o urbanista.
Com cinco décadas de experiência no planejamento urbano, o especialista defende que as transformações demográficas devem alterar a dinâmica de crescimento das cidades e, com ela, a forma como o mercado imobiliário identifica oportunidades.
Quando as cidades deixam de crescer
A percepção de Bertaud sobre essa transformação ganhou força a partir de 2010. Na época, ele trabalhava no planejamento de cidades na Rússia quando recebeu um pedido até então incomum em sua trajetória profissional: pensar em como fechar 60 municípios cuja população estava diminuindo.
“Eu não fazia ideia de como implementar aquilo, afinal de contas, sempre lidei com o oposto, a necessidade de planejar cidades onde a população estava crescendo.”
Pouco tempo depois, o ex-urbanista-chefe do Banco Mundial encontrou um cenário semelhante no Japão. A repetição do fenômeno ajudou a consolidar uma percepção: embora o mundo ainda esteja crescendo em população, esse ritmo está diminuindo e diversos países já passaram pelo seu pico demográfico.
Segundo projeções das Nações Unidas, a população mundial deve atingir cerca de 10,3 bilhões de pessoas em meados da década de 2080. A partir desse período, a quantidade de habitantes deverá começar a diminuir.
Entre os fatores que explicam essa transformação está a queda das taxas de fertilidade. Em metade dos países do mundo, a média já está abaixo de 2,1 filhos por mulher, nível considerado necessário para a reposição da população sem considerar os efeitos da migração.
Para quem investe no desenvolvimento das cidades, a mudança altera uma premissa que durante décadas orientou decisões de expansão: o crescimento populacional deixa de ser um indicador suficiente para identificar o futuro da demanda.
O Brasil vai envelhecer e perder população
O Brasil também deverá passar por essa transformação. De acordo com as mesmas projeções, a população brasileira deve atingir seu pico no início da década de 2040, com cerca de 220 milhões de habitantes. A partir de então, deverá começar a diminuir e chegar a aproximadamente 163 milhões de pessoas em 2100.
Ao mesmo tempo, a população brasileira envelhece.
Segundo projeções do IBGE, o número de pessoas com 60 anos ou mais deve mais do que dobrar nas próximas décadas, alcançando 75,3 milhões.
A consequência para as cidades vai além da redução do número de habitantes.
A composição dos domicílios também muda. Famílias menores, casais sem filhos, pessoas morando sozinhas e uma população mais velha criam novas demandas por habitação, serviços e infraestrutura.
“Os governos podem planejar estruturas, definir sistemas de transporte ou alterar regras urbanísticas, mas não podem determinar se as pessoas terão ou não filhos”, explicou Bertaud.
Nesse cenário, a resposta para o mercado imobiliário não estará necessariamente na expansão física das cidades.
Os novos mercados podem estar dentro das cidades atuais
É nesse ponto que Bertaud direciona sua análise ao desenvolvimento imobiliário.
Para ele, as mudanças demográficas não significam simplesmente o desaparecimento da demanda imobiliária. Elas representam uma transformação dos consumidores e, consequentemente, dos mercados que surgem dentro das próprias cidades.
Para os agentes do desenvolvimento urbano, o desafio passa pela identificação dessas novas demandas.
“São eles que constroem as cidades e, atualmente, já têm seus consumidores tradicionais. Porém, quando há mudanças demográficas, é preciso estar ciente de que novos mercados surgirão. No entanto, esses mercados podem estar dentro das cidades onde as empresas já atuam.”
O desafio passa a ser identificar quem serão esses consumidores.
“A maior parte das pessoas viverá com um filho, apenas em casais ou até sozinhas. É um novo tipo de mercado e as empresas que, hoje, focam no espaço interno para planejar um imóvel, amanhã terão a localização ou os serviços do entorno como maior atrativo”, comentou.
A mudança desloca parte da análise imobiliária para uma escala mais ampla.
A decisão de compra ou de locação poderá depender cada vez mais da relação entre o imóvel e o lugar onde ele está inserido: acesso ao trabalho, mobilidade, serviços, comércio, espaços públicos e possibilidades de convivência.
Para o incorporador, entender a cidade passa a ser também uma forma de entender o produto.
O mercado imobiliário pode crescer sem aumento populacional?
A redução ou a estagnação da população não significa, necessariamente, o fim das oportunidades imobiliárias.
A questão passa a ser onde a demanda continuará se formando e quais características ela terá.
Uma cidade pode deixar de crescer em número de habitantes e, ainda assim, passar por transformações capazes de gerar novos produtos, novas localizações valorizadas e diferentes padrões de ocupação.
A composição das famílias muda. Os hábitos mudam. A localização dos empregos muda. Novas centralidades surgem.
Para Bertaud, outro fator será decisivo: as cidades terão de competir para atrair moradores.
“Não bastará ter empresas com vagas de emprego para tornar uma cidade atraente. Os jovens, que são a parcela da população capaz de inovar, precisam de opções de socialização. Com isso em mente, eles vão escolher as cidades onde querem viver.”
A disputa, portanto, deixa de envolver apenas empresas em busca de trabalhadores. As próprias cidades precisarão criar condições para serem escolhidas.
Essa dinâmica terá reflexos diretos no mercado imobiliário.
Empreendimentos estarão inseridos em cidades que competem entre si por moradores, talentos e atividades econômicas. A qualidade da infraestrutura, a mobilidade e a capacidade de oferecer vida urbana passam a integrar essa disputa.
O mercado imobiliário além dos limites municipais
Na avaliação do urbanista, Porto Alegre oferece um exemplo concreto dessa discussão.
Em sua terceira visita ao Rio Grande do Sul, o urbanista observou um dos desafios da capital gaúcha: a falta de integração entre Porto Alegre e os municípios da Região Metropolitana.
“Observando as cidades no entorno, senti falta de uma entidade pública que olhe a região como um todo, adotando decisões para transformar a infraestrutura de forma a favorecer não apenas a geração de empregos, mas de dar a todas as cidades condições parecidas para atrair moradores.”
A análise amplia a escala de leitura para o mercado imobiliário.
Uma pessoa pode trabalhar em Porto Alegre e morar em outro município. Pode escolher onde viver a partir do preço da habitação e depender da infraestrutura de transporte para acessar o trabalho.
Da mesma forma, uma empresa pode se instalar fora da capital e alterar os fluxos de trabalhadores e, consequentemente, a demanda por moradia em seu entorno.
Bertaud também defende que a integração entre habitação, infraestrutura e mobilidade pode ampliar o mercado de trabalho e permitir que mais pessoas produzam sem que todas precisem viver no mesmo lugar.
A cidade, portanto, não pode ser analisada apenas por seus limites administrativos.
Para investidores e incorporadores, essa leitura amplia o mapa das oportunidades. Uma decisão sobre infraestrutura ou mobilidade em determinado município pode alterar a demanda imobiliária em outro.
Onde estão as próximas oportunidades
A transformação das cidades também exige atenção para áreas que já existem, mas ainda não encontraram uma nova função econômica ou urbana.
Para Bertaud, o 4º Distrito de Porto Alegre, onde ocorreu o 4º Encontro Cidades Responsivas, materializa parte dessa discussão.
“Porto Alegre tem muitas áreas para serem utilizadas. Seja em locais que não foram explorados, seja em lugares reaproveitados. É necessário olhar para regiões que têm potencial e os empreendedores do mercado de construção precisam fazer essas apostas.”
Em cidades que deixam de crescer apoiadas apenas na expansão demográfica, a criação de valor tende a depender cada vez mais da capacidade de identificar transformações antes que elas estejam consolidadas.
Isso significa observar áreas subutilizadas, mudanças nos fluxos urbanos, novas centralidades e públicos que ainda não encontram produtos adequados às suas necessidades.
A pergunta para o mercado, portanto, deixa de ser apenas: onde haverá mais pessoas?
Passa a ser: onde as pessoas continuarão escolhendo viver — e quais oportunidades imobiliárias surgirão a partir dessa escolha?
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CRÉDITOS
4º Encontro Cidades Responsivas – Realizado pelo Instituto Cidades Responsivas e pela OSPA
Fotos: Imóvel Capital
