Por Virgínia Sodré
Engenheira Civil pela UFRN, Mestre em Hidráulica em Saneamento pela USP-EESC, com MBA de Negócios Internacionais pela FIA. CEO da InfinityTech (IFTH), atua há mais de 23 anos no mercado de saneamento e de águas e efluentes no Brasil.
Análise para o Imóvel Capital.
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A disponibilidade hídrica já pode ser considerada um dos principais riscos para o mercado imobiliário. O tema deixou de ser apenas ambiental e passou a influenciar diretamente a viabilidade de novos empreendimentos, os custos operacionais, os seguros, o licenciamento e até mesmo o valor dos ativos.
Além disso, esse risco já faz parte da realidade das cidades brasileiras, tanto pela falta quanto pelo excesso de água. Nos últimos anos, diferentes regiões enfrentaram situações de estresse hídrico, quando a demanda passou a pressionar a capacidade dos mananciais e da infraestrutura de abastecimento.
Em 2014, a cidade de Itu chegou a suspender a aprovação de novos loteamentos devido à crise hídrica. No Distrito Federal, a escassez levou ao racionamento e à restrição de novas captações, impactando o setor da construção civil.
Mais recentemente, no final de 2025, o Estado de São Paulo suspendeu novas outorgas para atividades que não estejam relacionadas ao abastecimento humano, em bacias com estresse hídrico. Isso demonstra que a disponibilidade de água já é um fator limitante de novos investimentos e da expansão urbana.
O aprendizado das enchentes no Rio Grande do Sul
No entanto, o desafio não está apenas na escassez. As enchentes do Rio Grande do Sul deixaram um importante aprendizado para o mercado imobiliário. Segundo estudo do BID, CEPAL e Banco Mundial, os prejuízos chegaram a R$ 88,9 bilhões, afetando mais de 2,3 milhões de pessoas e cerca de 420 mil domicílios. O evento mostrou que a resiliência de um empreendimento não depende apenas da proteção contra inundações.
Uma grande construtora relatou que, mesmo após realizar estudos hidrológicos e implantar um empreendimento resiliente à mancha de inundação, tendo ficado seco após o evento, o local acabou sendo ocupado por famílias que perderam suas moradias durante a enchente, por ser uma das poucas áreas seguras da região. O caso evidenciou que os impactos das mudanças climáticas vão além dos riscos físicos e ambientais, alcançando também dimensões sociais, operacionais e econômicas.
Por isso, muitas empresas passaram a ampliar suas análises, incorporando não apenas o risco climático e hidrológico, mas também a resiliência da infraestrutura urbana e a vulnerabilidade social do território onde seus empreendimentos estão inseridos.
Neste contexto, a gestão da água é transversal, e a construção civil está no centro dessa agenda por ser um dos principais indutores da infraestrutura urbana, especialmente de saneamento. O setor responde por cerca de 15% do consumo global de água, 34% da demanda mundial de energia e aproximadamente 37% das emissões de carbono associadas ao ambiente construído.
Conexão entre água, energia e carbono
Além disso, o que muitas vezes passa despercebido é que água, energia e carbono estão profundamente conectados. Aquecer, bombear, distribuir e tratar água consome energia. Da mesma forma, os sistemas de abastecimento de água e tratamento de esgoto são intensivos em consumo de energia.
Estimativas indicam que entre 5% e 7% das emissões globais de carbono estão associadas ao uso da água ao longo do ciclo urbano (escopo 3 das companhias de saneamento). Por isso, quando falamos de água, estamos falando também de energia, clima, eficiência operacional e redução de custos.
Da mesma forma, essa conexão fica ainda mais evidente quando observamos as cidades. O desenvolvimento urbano funciona como um fio indutor da infraestrutura urbana, e a água é o elemento que conecta todas essas estruturas.
Quando chove, resíduos descartados inadequadamente são levados para rios e córregos. O esgoto sem tratamento também chega aos corpos hídricos, assim como a poluição difusa transportada pelas águas pluviais.
Ao mesmo tempo, a impermeabilização excessiva do solo reduz a infiltração da água e a recarga dos aquíferos. Em outras palavras, problemas de saneamento, resíduos e drenagem acabam se transformando em problemas de disponibilidade e qualidade da água.
Saneamento, drenagem e segurança hídrica
Os desafios são ainda mais significativos no Brasil, pela falta de saneamento. Cerca de 90 milhões de brasileiros não possuem coleta de esgoto, aproximadamente metade do esgoto gerado no país ainda não recebe tratamento adequado e cerca de 40% dos resíduos sólidos urbanos continuam tendo destinação inadequada.
Soma-se a isso a deficiência de infraestrutura de drenagem em muitas cidades brasileiras, aumentando a vulnerabilidade a enchentes e à degradação dos corpos hídricos.
O desafio é ainda maior porque boa parte da expansão urbana brasileira está concentrada nas regiões Sudeste e Nordeste, que reúnem cerca de 70% da população, mais de 70% do PIB industrial e aproximadamente metade da produção agropecuária do país. Em contrapartida, contam com apenas 9,3% da disponibilidade hídrica nacional, sendo esta agravada pela falta de saneamento e pelas mudanças dos regimes de chuvas.
Além dos desafios estruturais já existentes, as mudanças climáticas tendem a ampliar a pressão sobre os recursos hídricos. Os modelos climáticos apontam para um aumento na frequência e intensidade dos eventos extremos, alternando períodos de estiagem prolongada com chuvas cada vez mais intensas e concentradas. Fenômenos como o El Niño reforçam essa preocupação ao alterar os regimes de chuva e ampliar tanto os riscos de enchentes quanto de escassez hídrica.
Risco hídrico se torna estratégico para o mercado imobiliário
Diante desse cenário, a água deixa de ser apenas uma questão ambiental e passa a ser um tema estratégico para a economia, para as cidades e para o mercado imobiliário. A experiência recente do Rio Grande do Sul mostrou que a resiliência de um empreendimento não depende apenas de estar fora da mancha de inundação. Mesmo ativos que permaneceram fisicamente protegidos foram impactados pela interrupção de serviços, problemas de mobilidade, falhas na infraestrutura urbana e pelos efeitos sociais gerados pelo desastre.
Por isso, para o mercado imobiliário, isso significa que a análise de risco precisa ir além da avaliação ambiental tradicional. Não basta saber se um terreno alaga. É necessário compreender a segurança hídrica da região, a capacidade da infraestrutura urbana responder a eventos extremos e até mesmo os impactos sociais que podem surgir em situações de crise.
Além disso, a água ocupa uma posição estratégica porque conecta todas as infraestruturas urbanas. Por isso, o risco hídrico deixa de ser apenas uma preocupação ambiental e passa a representar um risco econômico, financeiro, operacional e regulatório. O futuro do desenvolvimento urbano dependerá cada vez mais da capacidade das cidades de garantir segurança hídrica, infraestrutura resiliente e adaptação às mudanças climáticas.
A relação é direta: o que construímos hoje define o consumo de água, energia e carbono das cidades de amanhã. Toda água consome energia. Toda energia gera emissões. Gerir a água é também gerir clima, custos, infraestrutura e resiliência.
Assim, hoje a questão não é mais se a água vai impactar o mercado imobiliário, mas o quanto estamos preparados para lidar com os riscos diretos e indiretos que ela pode gerar. No meu entendimento, a variabilidade climática deixou de ser uma exceção e passou a fazer parte do planejamento urbano.
O futuro do desenvolvimento urbano dependerá cada vez menos da disponibilidade de terrenos e cada vez mais da capacidade das cidades de garantir segurança hídrica, infraestrutura resiliente e adaptação às mudanças climáticas. Em um mundo que urbaniza na velocidade de uma nova Paris a cada cinco dias, construir cidades resilientes não é apenas uma agenda ambiental, mas uma necessidade econômica e social.
