Por Gabriela Dornelles
Advogada | Sócia – Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados
Especialista em Direito Imobiliário
Análise para o Imóvel Capital
—–
A promulgação da Lei nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, representa uma das mais relevantes reformas recentes no sistema de garantias do crédito no Brasil, com impactos diretos e profundos sobre o financiamento imobiliário, a estruturação de incorporações e a segurança das operações de crédito.
Voltada à ampliação do acesso ao crédito, à redução do custo financeiro e ao fortalecimento das garantias, a legislação promove alterações substanciais nos regimes da alienação fiduciária, da hipoteca, da execução extrajudicial e da atuação de agentes de garantia, trazendo oportunidades relevantes, mas também novos desafios para incorporadores e demais players do mercado imobiliário.
Objetivos estruturantes do Marco Legal das Garantias
A reforma legislativa nasce de um diagnóstico claro: a ineficiência do sistema brasileiro de recuperação de crédito. Estudos apontavam que, até poucos anos atrás, o tempo médio de recuperação de garantias imobiliárias no Brasil chegava a cerca de quatro anos — patamar significativamente superior ao observado em economias comparáveis.
Nesse contexto, o Marco Legal das Garantias veio em busca de:
- Reduzir os riscos de inadimplência;
- Fortalecer e dinamizar a constituição e a execução das garantias reais;
- Ampliar a utilização de métodos extrajudiciais;
- Reduzir o custo do crédito e estimular a concorrência;
- Conferir maior previsibilidade e celeridade às execuções imobiliárias.
Para o mercado de incorporação, essas diretrizes dialogam diretamente com a viabilidade econômica dos empreendimentos, a precificação das unidades e a relação com financiadores.
Alienação Fiduciária: consolidação como garantia central
A alienação fiduciária, já consolidada como principal garantia no crédito imobiliário, foi significativamente aperfeiçoada.
Entre os pontos mais relevantes destacam-se:
- Ampliação do prazo do primeiro leilão de 30 para 60 dias, permitindo maior tempo para purga da mora;
- Possibilidade de definição contratual do prazo de carência;
- Reforço do dever do devedor de manter endereço e e-mail atualizados, mitigando discussões sobre nulidade de intimações;
- Preservação da integridade da garantia fiduciária, de modo que penhoras, arrestos e indisponibilidades não impedem a consolidação da propriedade nem a venda do bem.
Além disso, a legislação passou a diferenciar claramente a execução da alienação fiduciária residencial e não residencial, criando regimes próprios para cada hipótese.
Proteção ao imóvel residencial e impactos para o crédito
Um dos pontos mais sensíveis da recente lei diz respeito ao tratamento diferenciado conferido ao imóvel residencial do devedor, especialmente quando vinculado à aquisição ou à construção para moradia.
Nessas hipóteses, excetuados os contratos de consórcio, a excussão da alienação fiduciária:
- Exonera o devedor de eventual saldo remanescente após o leilão;
- Impede, no segundo leilão, a arrematação por valor correspondente a mero percentual da avaliação do imóvel.
Já nos financiamentos de imóveis não residenciais (salas comerciais, unidades hoteleiras, multipropriedade, investimentos), permanece autorizada a cobrança do saldo devedor, inclusive com maior flexibilidade nos critérios de arrematação.
Para incorporadores, essa distinção impacta diretamente a modelagem financeira dos empreendimentos e a composição das garantias exigidas por agentes financeiros.
Execução extrajudicial da hipoteca: uma nova realidade
Talvez uma das mudanças mais disruptivas promovidas pelo Marco Legal das Garantias tenha sido a introdução da execução extrajudicial da hipoteca, desde que expressamente prevista na escritura.
O novo procedimento torna a hipoteca novamente atrativa, permitindo:
- Intimação do devedor para purga da mora em 15 dias;
- Realização de leilões extrajudiciais em prazos definidos;
- Apropriação do imóvel ou venda direta pelo credor, em determinadas condições;
- Significativa redução do tempo e dos custos de recuperação do crédito.
Esse cenário reposiciona a hipoteca como alternativa estratégica em operações imobiliárias, inclusive naquelas em que a alienação fiduciária não se revela a solução mais adequada.
Recarregamento, garantias sucessivas e concorrência de credores
A lei passou a admitir, de forma expressa, operações como:
- Alienações fiduciárias supervenientes;
- Recarregamento ou extensão das garantias;
- Manutenção de saldo devedor após a execução, em situações específicas.
Embora essas inovações ampliem o acesso ao crédito e a eficiência do capital alocado, elas também levantam alertas importantes sobre superendividamento, hierarquia de garantias e concorrência de credores — temas especialmente sensíveis em incorporações com múltiplas fontes de financiamento.
A necessidade de organização do quadro de credores e respeito à prioridade dos registros passa a ser elemento central na governança jurídica dos empreendimentos.
Agente de garantia e soluções estruturadas
Outro avanço relevante foi a regulamentação expressa do Agente de Garantia, figura que já existia de forma atípica na prática contratual.
O agente passa a atuar em nome próprio, em benefício dos credores, com deveres fiduciários de:
- Constituição,
- Gestão,
- Coordenação,
- Execução das garantias.
Essa ferramenta é especialmente útil em operações estruturadas, projetos de grande porte e incorporações com múltiplos credores, contribuindo para maior racionalidade e segurança jurídica.
Pontos de atenção e riscos práticos (Red Flags)
Apesar dos avanços, a aplicação do Marco Legal das Garantias exige cautela. Persistem zonas de incerteza relacionadas a:
- Ausência de regras de transição claras;
- Interpretações divergentes entre cartórios de registro de imóveis;
- Conflitos de competência territorial em eventual judicialização;
- Tratamento de garantias sucessivas em cenários de crise sistêmica ou eventos de força maior;
- Impactos em recuperações judiciais e falências.
Esses fatores reforçam a necessidade de planejamento jurídico prévio, redação contratual estratégica e acompanhamento especializado.
Considerações finais
O Marco Legal das Garantias inaugurou uma nova etapa no crédito imobiliário brasileiro, com reflexos diretos na viabilidade econômica das incorporações, na precificação das unidades e na relação entre incorporadores e financiadores.
Ao mesmo tempo em que amplia oportunidades e reduz custos estruturais, a recente legislação exige maior sofisticação técnica, governança jurídica e visão estratégica por parte dos incorporadores.
A adequada compreensão e aplicação desses instrumentos será diferencial competitivo relevante para aqueles que atuam no mercado imobiliário nos próximos anos.
